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La résilience de l’économie mondiale affichée à la mi-année s’est maintenue au 3ème trimestre.
La situation globale tend à se stabiliser. Les prévisions de croissance mondiale pour 2024 s’établissent à +3,2%, rebondissant timidement par rapport à 2023 (+0,1%) et se consolidant en 2025 (+ 3,2%).
Cette tendance reste tout de même limitée par des taux directeurs toujours élevés malgré les baisses récentes des taux. De surcroît, cette tendance est aussi accompagnée d’un assainissement budgétaire et un frein sur les investissements.
Les dynamiques entre les différentes économies sont disparates, notamment :
Néanmoins, des incertitudes persistent, menaçant les prémices d’une reprise économique.
Les conflits ukrainiens et au Moyen-Orient se prolongent et les risques d’escalade ne sont pas à exclure. Ainsi, le coût des matières premières demeure fragile et pourrait de nouveau repartir à la hausse.
Les conflits armés ne sont pas les seules menaces qui pèsent aujourd’hui sur l’économie mondiale. Concomitamment à la guerre économique sino-américaine qui perdure, des tensions commerciales sont apparues entre la Chine et l’Union Européenne depuis l’augmentation des taxes de l’UE sur l’importation de véhicules électriques chinois.
Au niveau international, l’année 2024 représente une année politique charnière (les élections législatives en France et au Royaume-Uni, présentielles aux Etats-Unis) déterminante dans les orientations économiques à moyen terme.
L’inflation a rapidement régressé dans la plupart des économies dans le monde en 2023, endiguée grâce aux politiques de resserrement monétaire, à la baisse des prix de l’énergie et des tensions sur les chaînes d’approvisionnement.
La tendance s’est prolongée sur le premier semestre de l’année 2024, le taux d’inflation mondial ayant reculé de 5,8% depuis le pic inflationniste en juin 2022.
La tendance est similaire pour l’Union Européenne où le taux d’inflation annuel est passé de +11,5% en novembre 2022 à +1,8% en septembre 2024.
Ainsi, dans ce contexte déflationniste, la BCE a finalement revu ses taux directeurs à la baisse de
-75 pdb successivement en juin, septembre et octobre 2024. La FED a suivi la même dynamique, abaissant les taux directeurs de -75 pdb en 2024.
Néanmoins, le maintien des taux élevés commence à peser sur les économies. Le service de la dette s’alourdit, pour les états mais aussi pour les entreprises, dans la mesure où le refinancement des emprunts à taux faibles représente un coût beaucoup plus élevé aujourd’hui.
Le vieillissement démographique, les politiques d'atténuation du changement climatique et l'adaptation à ses répercussions, ainsi que les dépenses militaires et la nécessité de financer de nouvelles réformes, entraînent une augmentation de la dette et une tension importante sur les dépenses pour les pouvoirs publics.
Avec l'échéance des titres d'emprunt à faible rendement, le coût du service de la dette augmente également. En l'absence de mesures, la dette à venir augmentera considérablement.
Peu de pays peuvent présenter à court terme un excédent budgétaire primaire durable, ce qui rend difficile la stabilisation de la dette. Un renforcement des efforts visant à contrôler les dépenses, augmenter les recettes et stimuler la croissance permettrait d'augmenter la rentabilité de la dette, tout en maintenant les ressources nécessaires à la réalisation des objectifs climatiques et de redistribution.
Dans le collimateur de la Commission européenne, la France fait office de mauvaise élève avec une dette à 110,6% du PIB et un déficit public plus important que prévu (-5,5% fin 2023), au-delà du seuil de 3% fixé par le Pacte de stabilité de 1997.
La tendance de l’atterrissage français s’est confirmée en septembre 2024. L’économie a fait face au durcissement de la politique monétaire amorcé par la Banque Centrale Européenne depuis juillet 2022.
Les marchés financiers se sont montrés résilients, traduisant des résultats solides des grandes entreprises françaises.
Les directives européennes s’avèrent pour le moment efficaces dans la mesure où l’inflation française est passée de +6,3% (son niveau le plus haut en juillet 2023) à +1,2% en septembre 2024. Cette nette baisse de l’inflation s’expliquerait d'abord par un repli des prix de l’énergie, en particulier ceux des produits pétroliers.
Cette déflation se confirme également dans les grandes surfaces où les produits de grande consommation ont régressé de -0,4% en mai 2024, portés par les produits d’hygiène et beauté (-2,4%) et à moindre mesure par l’alimentaire (-0,2%).
Pour autant, la situation économique en France reste marquée par certaines incertitudes. Les élections législatives ont débouché sur un blocage politique de plusieurs mois. Le gouvernement actuel, remis en cause par une partie de l’Assemblée nationale, a la lourde tâche de faire voter la loi de finances pour 2025, tandis que le déficit public ne cesse de croître.
Malgré les réductions budgétaires annoncées en mars par Bruno Le Maire, cette augmentation a conduit l’agence de notation Standard & Poor’s à dégrader la note souveraine de la France (de AA à AA-).
La dette est un réel sujet de préoccupation pour le gouvernement, notamment avec l’augmentation du service de la dette. La dette française atteint des records, à 3 228 milliards d’euros à fin juin 2024, soit 112% du PIB.
En outre, la France connaît un déficit de 6,1% du PIB en 2024, ce qui va encore creuser la dette publique.
Il en est de même pour les sociétés non financières qui demeurent vulnérables, en témoigne le nombre record de faillites d’entreprises (66 000 sur les 12 derniers mois en septembre 2024 selon Altares).
Au début de l’année, nous avons observé une amélioration de l’activité économique en France, combinée à une baisse de l’inflation et des taux directeurs, favorisant ainsi une reprise plus franche de l’économie française.
Cependant, la dissolution de l'Assemblée nationale en juin dernier a créé une période d'incertitude, défavorable à une consommation des ménages d’ores et déjà affectée par la météo.
À fin juin, l’activité des magasins des enseignes du commerce spécialisé est restée en légère hausse de +2,5%, soit strictement le niveau de l’inflation.
Ce résultat reste identique pour les ventes Web. Elles connaissent en moyenne des évolutions comparables à celles des magasins (+3,5%).
En cumul, sur le premier semestre, les ventes magasins et web des enseignes du commerce spécialisé ont affiché une hausse de +2,9% (jan-juin 2024 vs. 2023).
Après un mois de juillet médiocre avec une baisse de -2,5% pour les ventes en magasins, l’activité est restée plus dynamique au mois d’aout (+1,5% vs. 2023).
Au total, sur l’ensemble des neuf mois, l’activité moyenne des enseignes en magasins a connu une faible croissance de +1,8% (jan-sept 2024 vs. 2023), légèrement en dessous de l’inflation.
Concernant les ventes sur le net, l’activité reste plus favorable que celle des magasins, en moyenne +5,2%, à l’exception de la restauration.
En cumul, les ventes magasins et le net, ont affiché une évolution de +2,7% (jan-sept 2024 vs. 2023).
Cette période a été marquée par :
La fréquentation des magasins, selon l'observatoire Procos/Stack, connait une évolution similaire, à l’exception du mois de mars et septembre où les chiffres s'écartent de la tendance baissière générale.
Sur les neuf premiers mois de l'année, la fréquentation a connu une baisse de -2%, tandis que le chiffre d'affaires progresse de +1,8%, marquant un écart d'environ 4 points.
Cet écart met en lumière une augmentation du taux de transformation, signifiant que les consommateurs qui se déplacent en magasin sont plus enclins à acheter.
En début d'année, la fréquentation des magasins en centre-ville s'était montrée relativement favorable comparativement à 2023. Cependant, la tendance s'inverse dans la seconde partie de la période, avec une meilleure dynamique pour les magasins en périphérie, particulièrement marquée en septembre et au début d’octobre.
La fréquentation des magasins dans les centres-villes, reste sous tension.
Ils ont été plus impactés par la météo en raison de la surpondération de l’équipement de la personne ainsi que par une image prix défavorable.
L’écart entre les centres-villes en difficulté et la périphérie qui résiste reste donc très important.
En ce qui concernent les commerces parisiens, la situation reste contrastée.
Les JO ont apporté un afflux de visiteurs à certains commerces parisiens, notamment sur l'avenue des Champs-Élysées (une hausse de la fréquentation de plus de +15%), ainsi qu’aux magasins de sport, de luxe (plus d’une dizaine de magasins ouverts depuis janvier) et aux restaurants proches des sites olympiques.
En revanche, les commerces éloignés des sites ou situés dans des zones restreintes sans accès QR code ont connu une baisse de clientèle.
À l’échelle de Paris et de l'Île-de-France, les retombées économiques des JO restent globalement modestes.
Certains secteurs ont été plus impactés notamment :
En revanche, d’autres secteurs ont surperformé à l’instar de :
Malgré les signes d’amélioration de l’économie mondiale en début d’année, des incertitudes persistent sur les marchés, renforçant les risques de volatilité pouvant impacter les récents équilibres.
Au premier semestre, seulement 4,1 Mds€ d’engagements ont été comptabilisés, soit une baisse de 34% en comparaison à la même période en 2023 et 64% par rapport à la même période en 2022.
Toutefois, 3,9 Mds€ d’engagements ont été comptabilisés au troisième trimestre, en hausse de 39% par rapport au troisième trimestre 2023
(2,8 Mds€) mais en baisse de 51% par rapport au troisième trimestre 2022 (7,9 Mds €).
Sur l’ensemble des neuf premiers mois, 8 Mds€ ont été investis, en recul de 11% en comparaison à la même période en 2023 et 59% par rapport à la même période en 2022.
La dégringolade des volumes se poursuit ainsi en 2024, à contre-sens des prévisions.
Si certains investisseurs ont adopté une position attentiste, d’autres ont voulu finaliser rapidement les deals enclenchés.
Lors de ce troisième trimestre, le marché a été marqué par :
La répartition des parts de marché par classe d'actifs montre un changement notable dans l’évolution du marché.
L’activité ne se limite plus aux trois classes d’actifs traditionnelles : Bureaux, Logistique/Activités, et Commerce.
Le bureau, historiquement plébiscité, voit sa part de marché s’effriter au profit d’autres actifs.
Aujourd’hui, comme le démontrent les tendances du marché, d’autres typologies d’actifs jouissent d’un intérêt grandissant de la part des investisseurs en raison de leur potentiel de rendement attractif et de leur stabilité.
L'hôtellerie a profité d'une reprise post-crise sanitaire, tandis que le secteur de la santé, notamment les infrastructures médicales et les maisons de retraite, bénéficie de la demande croissante liée au vieillissement de la population.
De même, l'éducation, avec ses écoles, universités et résidences étudiantes, est perçue comme un secteur solide et résilient.
Au cours des neuf premiers mois de l'année, le marché de l'hôtellerie a affiché un dynamisme exceptionnel. Avec un volume d’investissement atteignant 2 Mds€, son niveau est supérieur de 30% en comparaison de la même période en 2023.
Plusieurs transactions majeures ont été comptabilisées sur cette segmentation à l’instar de :
Bien que le marché de l’immobilier d’entreprise ait été principalement porté par la logistique / activités (en tête des investissements), le commerce a également confirmé sa résilience avec un résultat encourageant (2,4 Mds€).
Au premier semestre, les volumes d’investissement en bureaux ont atteint seulement 1,5 Md€, une baisse de 50% par rapport au premier semestre 2023 et son niveau le plus faible depuis 2009.
Cette tendance baissière s’est poursuivie au 3T, avec seulement 1,2 Md€ d'engagements enregistrés.
Sur les neuf premiers mois de l'année, le total s'élève à 2,7 Mds€, ce qui représente une diminution de près de la moitié des volumes observés à la même période en 2023.
Si cette classe d’actifs a été longtemps dominante en termes de part de marché, le rééquilibrage est désormais acté. Les bureaux ne représentent que 34% des volumes totaux investis en immobilier d’entreprise au troisième trimestre.
Toutefois, le marché montre une dynamique contrastée entre Paris, où les transactions de grande envergure dominent (73%) malgré une baisse de l’activité sur cette segmentation, et les régions où l'activité est restée faible (27%).
L’intérêt porte particulièrement sur Paris QCA, avec des transactions significatives telles que l’immeuble haussmannien « Baron » vendu par LAZARD FRÈRES
à CDC INVESTISSEMENT pour un montant de 180 M€, la cession du 42 avenue Montaigne ou encore du 40 GEORGE V.
Quelques transactions ont tout de même été enregistrées hors Paris QCA, à l’instar de IN SITU à Boulogne acquis par CORUM AM, pour 90 M€ .
Les taux de rendement « Prime » sont restés stables depuis le début d’année, à 4,25% (vs. 4,00% fin 2023).
Le marché de la logistique/activités, à contrario des bureaux, a affiché une dynamique exceptionnelle.
Après un premier semestre résilient, avec 1,5 Md€ enregistré (+66 % par rapport à la même période en 2023), le troisième trimestre s'est avéré encore plus performant avec 1,4 Md€ d'engagements.
Sur l’ensemble des neuf premiers mois de l’année,
2,9 Mds€ ont été comptabilisés, marquant une hausse de 93% par rapport au troisième trimestre 2023.
Ainsi, elle arrive en tête des investissements et affiche une part de marché de 36%.
Plusieurs portefeuilles d’envergure ont été signés, notamment le PORTEFEUILLE MONTCLAIR acquis par par ARES pour 310 M€ contre un taux de 5,5% ou encore L’ENTREPÔT EASYDIS acquis par PROLOGIS pour
118 M€ contre un taux de 4,75% ou encore BLAKSTONE qui acquis deux gros portefeuilles « Portefeuille Européen » auprès de BURSTONE pour un montant avoisinant 250 M€ (la part Française) et « portefeuille XXL Ô » pour un montant de avoisinant 300 M€.
Le marché a été marqué par :
Après des perspectives d’éclaircies au premier trimestre, la tendance s’est essoufflée au deuxième trimestre, plombée par un contexte électoral national incertain.
Le dynamisme entrevu a ainsi laissé place à un attentisme des investisseurs, générant un ralentissement des volumes engagés et une sélectivité accrue de leur part sur le sous-jacent immobilier.
Au premier semestre, seulement 1,1 Md€ d'engagements a été comptabilisé, soit un niveau inférieur de 50% par rapport à la même période en 2023 (2,2 Mds€).
Le troisième trimestre a surpassé les deux premiers avec un volume d'investissement d’1,3 Md€ (moins
d’1 Md€ hors ventes utilisateurs), portant le total à
2,4 Mds€ sur les neuf premiers mois de l’année.
Bien que ce résultat soit quatre fois supérieur à celui de la même période en 2023 (300 M€ au T3 2023), il reste insuffisant pour compenser le retard accumulé au premier semestre.
Cette performance reste stable par rapport au volume enregistré sur les neuf premiers mois de 2023 (-4,0%).
Les attentes de l’année 2024 sont revues à la baisse et laissent présager un volume d’investissement en deçà des espérances.
Malgré une amélioration de la politique monétaire, les doutes qui planent encore sur le marché accentuent la méfiance des investisseurs et freinent les flux de capitaux dans l’immobilier.
Le marché de l’investissement en immobilier de commerce a été marqué par les tendances suivantes :
UN RÉSULTAT HONORABLE, À L’EXCEPTION DES CENTRES COMMERCIAUX
Les différentes classes d’actifs ont affiché une modeste reprise au troisième trimestre :
LA PÉRIPHÉRIE, après un premier semestre encourageant avec 450 M€ investis, l’activité s’est maintenue au troisième trimestre avec 350 M€ d’engagements, soit 800 M€ d’engagements sur les neufs premiers mois représentant 32% des engagements en commerce.
Le marché des CENTRES COMMERCIAUX a suivi la tendance du premier semestre, enregistrant un volume d'investissement inférieur à 250 M€ au premier semestre, représentant ainsi une chute significative de 74 % par rapport à la même période en 2023.
Seule la transaction phare en commerce du premier trimestre aura animé le marché : l’acquisition par SOFIDY (75%) et KLEPIERRE (25%) du « centre commercial O’PARINOR » auprès de HAMMERSON pour environ 200 M€, sur la base d’un taux proche de 10%.
Après une forte décélération des volumes d’investissement en 2023 (moins de 50 M€) et au premier semestre 2024 (moins de 200 M€ d’investissement comptabilisés), le troisième trimestre a été marqué par des transactions majeures en MURS ALIMENTAIRES.
Sur les neuf premiers de l’année, 500 M€ d’investissement ont été enregistrés sur le marché des CENTRES COMMERCIAUX représentant 23% des engagements en commerce.
Les commerces en PIEDS D’IMMEUBLES ont conservé leur dynamique, portée par le luxe parisien. Cette typologie est en première place des volumes investis en commerces avec 540 M€ d’engagements sur le premier semestre et une belle performance au troisième trimestre avec 558 M€ d’investissement (majoritairement des ventes utilisateurs).
Après avoir maintenu les taux directeurs stables pendant neuf mois, le conseil des gouverneurs a décidé en juin de les baisser de 25 points de base. Cette action marquait le premier assouplissement de la politique monétaire depuis 2018.
Pour rappel, en septembre 2023, la BCE avait relevé ses taux d’intérêt pour la dixième fois d’affilée. Le taux de dépôt atteignait 4,00%, le niveau le plus haut depuis la création de l’euro.
Les taux d’intérêt des opérations principales de refinancement ainsi que ceux de la facilité de prêt marginal et de la facilité de dépôt ont été baissés à respectivement à 4%, 4,25% et 3,25%.
Il s’agit de la troisième baisse des taux, actée au mois d’octobre, soit une baisse de 75 points de base depuis décembre 2023.
Cette décision est motivée par une forte diminution de l'inflation, qui atteint son niveau le plus bas depuis trois ans, +1,8% en septembre 2024.
Il est important de distinguer les taux courts et les taux longs : les taux courts sont fortement corrélés aux politiques monétaires (des banques centrales) tandis que les taux longs sont le reflet des anticipations de marché (croissance économique, inflation, etc.).
Compte tenu de la résilience de l’économie américaine, les taux longs aux US devraient restés élevés, contrairement aux taux longs en Europe dont la tendance est à la baisse, liée aux mauvaises performances de certains pays européens (Allemagne, France, etc.) et aux incertitudes qui persistent.
Ainsi, les taux de l'OAT à 10 ans et de l'Euribor à 3 mois ont enregistré une baisse au cours du troisième trimestre.
Il est difficile de se prononcer sur l’évolution des taux de rendement « Core » compte tenu des facteurs exogènes du marché qui se caractérisent par l’absence de fonds « Core » et une stratégie défensive des bailleurs sur cette typologie d’actifs afin d‘éviter une décote de leur ANR.
Ainsi, la tendance est à la raréfaction des transactions « Prime ».
Le Spread entre le taux de rendement prime et l’OAT 10 ans atteint pour :
Au 1er semestre 2024, les parcs d’activités commerciales ont enregistré 450 M€ d’engagements, soit un niveau supérieur de 50 % par rapport à la même période en 2023.
Ce résultat reste encourageant, bien qu'aucune transaction de 100 M€ n'ait été enregistrée au cours du premier semestre, comme en témoignent les principales transactions :
Au cours de ce troisième trimestre, le marché de la périphérie a conservé sa bonne dynamique avec
350 M€ d’engagements.
Contrairement au premier semestre, le marché a été animé par deux transactions dépassant 100 M€ : l’acquisition du Retail Park « Aushopping Promenade de Flandre » pour un montant de 113,2 M€ et du portefeuille « Metro Cash & Curry » pour un montant supérieur à 200 M€.
Au total, 800 M€ d’investissement ont été enregistrés, soit en hausse de 60% par rapport au troisième trimestre 2023 et représentant 32 % des engagements en commerce.
Ainsi, malgré une certaine aversion au risque qui persiste chez les investisseurs et qui impacte les taux de rendements à l’acquisition, l’intérêt des investisseurs reste toujours présent.
Après une légère décompression des taux de rendement au premier trimestre autour de 6,75%, les investisseurs ont cherché, au deuxième trimestre, un couple rendement/risque majoritairement situé au-delà des 6,5 % / 6,75 %.
Plusieurs transactions ont affiché des rendements attractifs : Retail Park de Louvroil acquis par IROKO (7,93%) ou celui de Dieppe par ROCHE ET DUBAR (9,5%).
Au troisième trimestre, faute de transactions Core conclues, il est difficile de déterminer précisément le taux prime. Cependant, certaines transactions core en cours de finalisation suggèrent une légère baisse de ce taux, qui pourrait se situer aux alentours de 6,00 %.
À côté, peu d’autres transactions ont animé le marché. L’intérêt des investisseurs sur cette typologie d’actifs continue très majoritairement de se concentrer sur les actifs dits « Value Added » et « Opportunist »
UN MARCHÉ FORTEMENT RALENTI AU DEUXIÈME TRIMESTRE
Après une performance honorable en 2023 et une transaction majeure au premier trimestre, l’activité est restée particulièrement atone au deuxième trimestre.
Moins de 230 M€ d’investissement ont été enregistrés au premier semestre, soit une chute de 74% par rapport à la même époque en 2023.
Le résultat du premier trimestre a été soutenu par une principale transaction :
Lors de ce troisième trimestre, l’activité a été soutenue par deux grosses transactions en murs alimentaires (centres commerciaux) :
Au total, 500 M€ de volumes ont été enregistrés sur les neuf premiers mois, représentant une part de marché de seulement 23%, contre 36% à la même époque en 2023.
À côté, peu d’autres transactions ont animé le marché. L’intérêt des investisseurs sur cette typologie d’actifs continue très majoritairement de concerner les actifs dits « Value Added » et « Opportunist ».
Ces actifs assurent un rendement et une prime de risque supérieurs permettant de :
Citons par exemple les cessions :
LES ARTÈRES PRIME PARISIENNES, AU CŒUR DES INVESTISSEMENTS
Après un premier trimestre atone (moins de 100 M€ transactés), le deuxième trimestre a été particulièrement dynamique avec environ 450 M€ d’engagements concrétisés.
Ce dynamisme amorcé au début du deuxième trimestre a continué au troisième trimestre avec un volume de 550 M€ comptabilisés.
Au total, 1,1 M€ (y compris ventes utilisateurs) a été comptabilisé sur les neuf premiers mois de l’année, en tête des engagements en commerces avec 45% des volumes investis.
Le niveau des engagements reste identique à celui du troisième trimestre 2023.
Le marché a été soutenu par des transactions portées par les acteurs du luxe, et surtout par des ventes utilisateurs :
L’acquisition par GIORGIO ARMANI RETAIL SRL de l’immeuble OSMOSE au 21 rue François 1er pour un montant de 100 M€.
De manière ponctuelle, les transactions ont également été réalisées sur des actifs permettant de répondre à une demande de « flight to quality » :
En outre, d’importantes opérations de cessions d’actifs mixtes ont été enregistrées à l’instar de :
In fine, si l’on ne tient pas compte des ventes utilisateurs, ce résultat reste peu satisfaisant avec moins de 100 M€ investis au troisième trimestre et moins de 650 M€ depuis le début d’année.
“ UN VOLUME D’INVESTISSEMENT QUI POURRAIT SE SITUER, PEU OU PROU, À 10 MDS€ POUR L’ANNÉE 2024 “
Avec un volume d’investissement de 8 Mds€ sur les neuf premiers mois, l'année 2024 s’annonce comme l’une des plus faibles en termes de montants investis depuis 2009, avec une prévision de clôture aux alentours de 10 Mds€.
Cependant, l’assouplissement de la politique monétaire de la BCE, qui a réduit ses taux, apporte un nouvel élan au marché en facilitant la liquidité. Les analystes anticipent une nouvelle baisse des taux d’ici la fin de l’année, avec des taux d’intérêt qui devraient rester stables.
Le marché devrait continuer d’être soutenu par les fonds et foncières, tandis que les SCPI demeureraient en retrait (une baisse de 11% de collecte au 3T 2024).
La diversification demeure un pilier des stratégies d’investissement, avec un intérêt prononcé pour les secteurs de la logistique, de l’hôtellerie, les investissements alternatifs. Le commerce et les bureaux parisiens devraient également bien se positionner.
En outre, bien que les perspectives pour les nouvelles constructions soient incertaines, une dynamique de hausse est attendue pour les projets de rénovation. Cette orientation est stimulée par des objectifs de durabilité, notamment la nécessité de lutter contre le changement climatique et d’améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments.
Cette tendance souligne l'importance croissante des rénovations énergétiques dans le parc immobilier existant, qui deviennent un levier clé pour la transition écologique et l'adaptation aux nouvelles normes environnementales.
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